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德國漲房租，我可以不同意嗎？作為租客你要知
德國漲房租，我可以不同意嗎？作為租客你要知道的都在這里了！2010-2020，僅僅十年，柏林的租房價格翻倍，從原本的5.9歐/㎡，到12.5歐/㎡；慕尼黑緊隨其后，上漲68%，租金直逼20歐/㎡，成為全德租房最貴的城市。
這樣的租金瘋狂上漲，在德國隨處可見。據統計，德國平均租金從2010年的5.89歐/㎡，一路升至2020年的7.68歐/㎡。
連年漲租，讓越來越多的民眾走上街頭示威抗議。
那么，如此高幅度的漲租是否合理呢？租客面對漲租，又有哪些選擇呢？今天，德商寶給大家說一說，漲租那些事兒。
01、在德國可以漲多少？
在德國，房東想要漲租有個上限：漲價后的房租不得超過當地的慣常水平(ortsüblich)，也就是過去六年內該地區類似公寓的平均租金。
而這平均租金具體是多少？
則可以參考Mietspiegel，即“租金指數”或“房租標準”。這是一份由各地區政府統計整理的租金大全，不同建造年份、不同大小、不同配置的房屋，你都可以在上面找到均價。
需要說明的是，Mietspiegel展示的是Kaltmiete，即冷租，Nebenkosten并不算在內。
有了這份Mietspiegel，房東漲價就不能隨心所欲了。按照規定，在每一次漲價時，房東都要向租客進行說明，表明類似大小、位置、建造年份和設施的房屋的均價，以及在多少范圍內的漲價是合理的。
作為租客，手持這一份“官方價格表”，拒絕起房東的不合理需求時也更有理有據了。
需要注意的是，房東必須以文本形式(Textform)發送漲租通知，比如信件、郵件。如果租房合同中約定了具體的文本形式，則可以按合同來。
這里以最早設置Mietspiegel，同時也是德國租金最高的城市之一的柏林為例。下圖為柏林最新的租金指數表格，橫向以建房年份區分，縱向以居住面積、房屋地段區分，共劃分了90個不同的價格檔位（歐元/平方米）。
房屋地段上，共分為einfach/mittel/gut三擋，不同街區在什么檔位，可以通過下面的地圖，或Mietspiegel里更詳細的表格查詢得到。
Mietspiegel基本都是對公眾開放的，搜索城市名+Mietspiegel就可以從政府官網免費下載。
可以說，Mietspiegel的主要存在意義，就是規范租金上漲，保障租客權益。
今年6年，聯邦議院通過了一項租金指數法的修正案，規定居民超過5萬的城市今后必須制定租金指數。然而遺憾的是，截至目前，在德國200個最大的城市中，仍有80多個城市目前沒有有效的租金指數。
對于這些仍沒有租金指數的城市，房東禁止參考臨近城市的Mietspiegel，但是可以以本地區三間類似房屋的租金作為漲價標準。需要注意的是，房東必須提供有效聯系方式，讓租客可以詢問到具體的房屋情況和租金。
02、什么時候可以漲？
簽訂租賃合同之后，1年內禁止漲租，發出漲租通知后，房客還有3個月時間來檢查其合理性。也就是說，在搬進新家的至少15個月內，房租都應保持不變。
同理，在上一次漲租后，也得等上至少一年，房東才可以再次漲租。
此外，三年內房租上漲不得超過20%；房屋稀缺地區，這一比例是15%。
另一條限制是，漲租的最高上限是原租金的120%，如果現在的租金已經超過了這一限制，房客有權拒絕，且可以索回過去三年多付的金額。（注意：本條限制在柏林無效）
值得注意的是，很多房東會在合同中注明階梯租金(Staffelmiete)，也就是說每年房租自動上調一定金額或比例。這種情況下，即使三年內房租上漲超過了20%，也是為法律所認可的。小伙伴們簽署合同前，一定要考慮清楚。
類似的情況還有指數租金(Indexmiete)，也就是說，房租每年根據通貨膨脹水平自動上調。
但是想要在階梯/指數租金的基礎上，再次根據Mietspeigel漲價，那就不可以咯。
03、租客權益
面對連年漲價，租客是否可以Say No呢？
很遺憾，只要房東的漲價金額符合Mietspigel，沒有超出前文提到的限制，或是符合合同中的階梯租金/指數租金規定，租客只能忍痛掏錢。
好消息是，法律給租客留足了3個月的考慮時間(überlegensfrist)，這里的3個月是自然月，而非實際90天。例如你在5月5日收到了房東的漲價通知，8月1日才可以開始漲價；7月30日收到了漲價通知，10月1日才可以開始漲價。（也就是說這幾個月還是繼續沿用老房租）
大家面臨漲價時，一定要好好利用這三個月時間考慮。因為一旦你同意漲租，就無法撤回(Kein Widerrufsrecht)！
而且要注意的是，如果你已經支付了更高的租金，即使你沒有正式表達過同意，法律也認定你已經同意了哦(Formfreie Zustimmung)！
而如果你拒絕此次漲租，房東只能向法院起訴，這項起訴必須在你拒絕后三個月內進行。
租客還有一種選擇，就是提前終止合同。和正常的三個月Kündigungsfrist不同，如果是因為拒絕漲租而搬出，Kündigungsfrist縮短到兩個月。
04、小貼士
即使有了Mietspiegel作為參考，租戶和房東之間仍舊經常發生糾紛。在此，給各位租客朋友一些小貼士：
1. 收到漲價通知時，“不反應”比“亂反應”好
正如前文所說，一旦你表達了同意(無論是書面，還是口頭)，就認定漲價生效。即使房東的漲價完全違返Mietspiegel，也沒有辦法再撤回。所以，不要輕易點頭，否則，本來是你在理，也變成了房東在理。
2. 向租戶協會或相關律師求助
據統計，德國有四分之一的房東漲價超出了合法范圍，房東們亂用Mietspiegel，參考一套完全不匹配的數值；又或者，他們的漲租要求本身就不成立（比如說，按照法律，房東在漲租時，需要獲得租房合同中每一個租戶的同意）。
然而，這些細節外行人不得而知。在這種情況下，最好的解決方式就是求助專業機構，例如Mieterverein。
3. 向房東索要證明
作為租戶，你有權要求房東提供關于成本租金的計算細節，并要求查看相關證明。這些，無論是幫助你判斷漲租是否合理，還是在日后作為法律證據，都十分有效。
租房，是每個留德華繞不過去的坎，而愈發高漲的租金，也成為大家生活重擔之一。德國政府希望通過Mietspiegel，遏制住飆升的租金，效果具體如何，還有待觀望，但至少，能讓那些隨意漲租的房東有所收斂。
希望今天的文章，能對屏幕前的各位有所幫助，如果你有過相關經歷，也歡迎評論區討論哦~
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